Keskkonnaõiguse  uudiskiri

JUUNI‘09

Olulised muudatused planeerimisseaduses

1. juulil 2009.a. jõustuvad planeerimisseaduse (PlanS) muudatused, millega täiendatakse oluliselt senist planeerimissüsteemi.

Osa muudatustest on suunatud PlanS senise teksti täpsustamisele ja selgemaks muutmisele, kuna senine tekst pärineb 2003. aastast ning praktikas on selgunud, et mitmeid sätteid saab mitmeti mõista. Suur osa muudatustest on aga sisulised ning need on suunatud planeerimissüsteemi paremale toimimisele ja sellele, et ruumilise arengu kavandamine planeeringute kaudu toimuks senisest efektiivsemalt ning avalike huvidega paremini arvestades.

Sisulistest muudatustest olulisimad puudutavad teavitamist ja koostööd planeerimismenetluses, kitsendatud on detailplaneeringute lihtsustatud korras koostamise võimalusi ja juhtumeid, kus detailplaneeringut ei pea koostama, samuti detailplaneeringu koostamise üleandmise võimalusi arendajale. Oluliselt on täiendatud ka olulise ruumilise mõjuga objektide rajamise korraldust.

Alljärgnevalt anname täpsema ülevaate olulisematest sisulistest muudatustest (kuna muudatusi on palju, siis ei ole siin kajastatud need muudatused, mis on seotud eelkõige sõnastuse selgemaks või täpsemaks muutmisega).

Planeerimise üldalustega seotud muudatused

Täpsustatud on nõudeid sellele, milline peab planeering olema, st millistest dokumentidest planeering koosneb (§ 2). Muuhulgas on sätestatud, mis peab olema kirjas planeeringu tekstis (kehtivas seaduses planeeringu seletuskirjale nõudeid seatud ei ole) ning lisaks on antud regionaalministrile volitus kehtestada planeeringu vormistamise nõuded.

Seoses kohalike omavalitsuste (KOV) ülesannetega planeerimisel on lisaks huvitatud isikute huvide arvestamisele (mida näeb ette kehtiv seadus) KOVi kohustuseks nüüdsest selgelt ka avalike huvide tasakaalustatud arvestamine (§ 4 lg 2 p 2). Vastav kohustus oli KOV-del ka enne muudatusi, ent seaduses ei olnud seda selgelt sätestatud ja muudatusettepanekute koostajad pidasid vajalikuks seda selgemalt rõhutada.

Täpsemalt on sätestatud ehitusmääruse ülesanded, välistades samas ühemõtteliselt kinnisasja kasutamis- ja ehitustingimuste ning kitsenduste ehitusmäärusega seadmise, mida on võimalik teha ainult planeeringuga (§ 5).

Planeeringute ülesannetega seotud muudatused

Uute mõistetena kehtestatakse üldplaneeringuga määratava maakasutuse juhtfunktsiooni mõiste (§ 8 lg 3¹) ning detailplaneeringuga määratava krundi kasutamise sihtotstarbe definitsioon (§ 9 lg 4¹) (tegemist on täiesti uute sätetega).

Detailplaneeringuga tuleb edaspidi seada kohustuslikult hoone olulisemad arhitektuurinõuded (seni sai neid seada vajadusel) (§ 9 lg 2 p 12). Lisaks hoonete arvule krundil, mille määramiseks annab alused kehtiv seadus, on nüüd selgelt kehtestatud, et detailplaneeringuga saab määrata ka hoonete puudumise krundil (§ 9 lg 4 p 2).

Täpsustatud on nõudeid sellele, milline peab olema planeeringulahenduse illustratsioon – see peab olema selline, et tekiks ruumiline ettekujutus kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest (seni oli kehtestatud vaid, et detailplaneeringu koosseisus peab olema vähemalt üks detailplaneeringu lahendusi illustreeriv joonis, et planeering oleks arusaadavam) (§ 9 lg 6).

Kuna praktikas on palju probleeme tekitanud detailplaneeringutega üldplaneeringute muutmine, on nüüdsest selgemalt määratletud, mida tuleb lugeda üldplaneeringu muutmiseks (samas ei ole muudatustega kehtestatud loetelu sellistest olukordadest siiski ammendav ning üldplaneeringu muutmiseks võib lugeda igasugust KOV hinnangul olulist või ulatuslikku üldplaneeringu muutmist) (§ 9 lg 7). Lisatud on säte, mille kohaselt juhul, kui detailplaneering sisaldab kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut, kuulub detailplaneeringu koosseisu üldplaneeringu teksti ja jooniste vastava osa muudatuste ettepanek (§ 9 lg 7¹).

Kitsendatud on juhtumite ringi, mille puhul detailplaneering ei ole nõutav – ilma detailplaneeringuta ehitamine ei ole nüüdsest lubatud lisaks riikliku kaitse all olevatele aladele (nagu näeb ette kehtiv seadus) ka nende alade kaitsevööndites ning riikliku kaitse all olevatele üksikobjektidel ja nende kaitsevööndites (§ 9 lg 10).

Planeeringu koostamisega seotud muudatused

Täpsustatud on planeeringu koostamise õiguse üleandmise korraldust. Muudatuste kohaselt võib KOV anda huvitatud isikule üle planeeringu koostamise või koostamise tellimise (kui huvitatud isik ei ole ise pädev planeeringut koostama), ent koostamise juhtimine ja menetluse läbiviimine jääb KOV ülesandeks (§ 10 lg 6). Samuti on selgelt sätestatud, et tellimist ei tohi üle anda, kui puudub kehtestatud üldplaneering, ning on lisatud veel kitsendusi (eraisik ei või olla planeeringu tellijaks linnaehituslikult olulises piirkonnas või kui planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi, planeering koostatakse olulise ruumilise mõjuga objekti kavandamiseks või olulise keskkonnamõjuga tegevuse kavandamiseks) (§ 10 lg 6¹ ja 6²).

Muudetud on nõudeid kavatsetavate planeeringute kohta avaldatava teabe osas. Nüüdsest tuleb lisaks seni kehtinud nõuetele sätestada KOV ehitusmääruses konkreetne aeg, millal KOV informeerib avalikkust kavatsetavatest üldplaneeringutest ja detailplaneeringutest ajalehes (kehtiv seadus näeb ette vaid seda, et tuleb kord aastas informeerida) (§ 11 lg 1). Lisaks muudele ajalehtedele võib planeeringute kohta avaldada infot ka linnaosade lehes (§ 11 lg 2 p 3). Uue nõudena on kehtestatud nõue avaldada kavatsetavate planeeringute kohta teave ka KOV veebilehel (§ 11 lg 3).

Planeeringu algatamisest informeerimisel tuleb nüüdsest anda teavet ka planeeritava maa-ala asukoha ja suuruse kohta ning määratleda planeeringuala piir (§ 12 lg 1). Lisaks kehtivas seaduses määratletud isikutele tuleb teavitada ka naaberkinnistute omanikke ja planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikke 2 nädala jooksul planeeringu algatamise otsuse tegemise päevast.

Täielikult on ümber sõnastatud kooskõlastamist ja koostööd puudutavad sätted. Sisuliste muudatustena on lisatud, et planeeringu koostamisel tuleb teha koostööd Keskkonnaameti, päästeteenistuse, Muinsuskaitseameti ning üld- ja detailplaneeringu puhul planeeritava maa-ala elanikke esindavate mittetulundusühingute ja sihtasutustega (§ 16 lg 1 p-d 7-10). Lisatud on KOVi kohustus kaasata puudutatud isikud (sh on täpsemalt määratletud, kes on puudutatud isik) (§ 16 lg 4). Täiendatud on ka juhtumeid, mille puhul on nõutav kooskõlastamine (§ 17).

Kehtestatud on kohustus ja nõuded lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avalikust väljapanekust ja arutelust teatamiseks, mida  kehtivas seaduses ei ole (§ 16 lg 6) ning kohustus avaldada koos selle teatega lähteseisukohad ja eskiislahendus oma veebilehel (§ 16 lg 7). Samuti on reguleeritud planeeringu koostamise ajal tehtud ettepanekutele ja vastuväidetele vastamise kord – vastata tuleb 4 nädala jooksul (§ 16 lg 8).

Planeeringu vastuvõtmise ja avaliku väljapanekuga seotud muudatused

Muudatustega on kehtestatud täiendav kohustus teatada detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajast ja kohast:

• puudutatud isikule;
• isikule, kelle planeeringu koostamise ajal esitatud vastuväiteid ei arvestatud;
• kohalikke elanikke esindavatele MTÜ-dele, kes on avaldanud KOV-le vastavat soovi;
• korduva väljapaneku korral isikule, kes eelmisel väljapanekul esitas kirjalikke ettepanekuid või vastuväiteid (§ 18 lg 5).

Planeeringu avaliku väljapaneku kohta avaldatavas teates tuleb nüüd anda infot ka planeeringu mõjude kohta (seni ainult sisu kohta) ning selle kohta, kas tegemist on üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga (§ 18 lg 6). Avaliku väljapaneku ajal tuleb planeering panna välja ka veebilehel (§ 18 lg 6¹) ning avaliku väljapaneku ajal peab planeeringuga seotud materjalidele olema ligipääs kõigil, mitte ainult huvitatud isikutel (§ 18 lg 8).

Muudetud on avaliku väljapaneku kestust nende detailplaneeringute puhul, mis muudavad üldplaneeringut või mille aluseks puudub kehtestatud üldplaneering – selliste detailplaneeringute puhul peab avalik väljapanek kestma 4 nädalat.

Pikendatud on tähtaega, mille jooksul maavanem või KOV peab vastama kirjalikke ettepanekuid esitanud isikutele – see tähtaeg on nüüdsest 4 nädalat (seni 2 nädalat).

Detailplaneeringute koostamise lihtsustatud korraga seotud muudatused

Detailplaneeringute lihtsustatud korraga seotud sätted on ümber sõnastatud ning nõudeid on rangemaks muudetud (§ 22) – nüüdsest võib detailplaneeringu koostada lihtsustatud korras kuni 3 üksikelamu, suvila või ajamaja krundi planeerimiseks (seni 5), samuti on kitsendatud juhtumeid, mil detailplaneeringut võib koostada lihtsustatud korras ühe tühja krundi planeerimiseks  (ainult korterelamu või büroohoone puhul, mille maht ei muuda piirkonna hoonestuslaadi ega ole vastuolus piirkonna planeerimispõhimõtetega).

Lihtsustatud kord ei laiene nüüdsest lisaks kehtivas seaduses sätestatule ka riikliku kaitse all olevate objektide kaitsevöönditele ega miljööväärtuslikele aladele (§ 22 lg 3).

Planeeringute kehtestamise ja järelevalvega seotud muudatused

Planeeringu kehtestamise kohta avaldatavas teates tuleb nüüdsest anda infot planeeringu sisu ja mõjude kohta (seni ei olnud nõudeid kehtestatud) (§ 25 lg 2 ja lg 4). Planeeringu kehtestamisest tuleb lisaks kehtivas seaduses sätestatule teavitada ka puudutatud isikuid (§ 25 lg 7).

Täpsustatud on kehtestatud planeeringute ülevaatamise korraldust ning kehtestatud täiendava kohustusena selgitada kehtestatud planeeringute ülevaatamisega ka planeeringu elluviimisel ilmnenud olulisi mõjusid majanduslikule, sotsiaalsele, kultuurilisele ja looduskeskkonnale ning oluliste negatiivsete mõjude vähendamise tingimusi (§ 29 lg 1).

Olulise ruumilise mõjuga objektide rajamisega seotud muudatused

Senised sätted olulise ruumilise mõjuga objektide (ORMO) rajamiseks on tunnistatud kehtetuks (senised § 8 lg 5 ja 6) ning seadusesse on lisatud eraldi paragrahv, mis seda teemat reguleerib (§ 29² „Olulise ruumilise mõjuga objekti asukoha valiku planeeringu koostamise erisused”).

Uue regulatsiooniga on lisatud mitmeid täpsustavaid nõudeid ORMO-de kavandamiseks, muuhulgas tuleb kaaluda mitut võimalikku asukohta (§ 29² lg 4) ning võimalik on asukoha valimine maakonnaplaneeringu alusel, kui võimalikud asukohad jäävad mitme KOV territooriumile, merealadele või avalike veekogude aladele (§ 29² lg 5, nõuded vastavale menetlusele § 29² lg 7).

Sätestatud on võimalus teha enne planeeringuga asukoha valikut eelvalik, kui võimalikud asukohad jäävad mitme KOV territooriumile – sellist eelvalikut võib teha maavanem, KOV või ORMO ehitamisest huvitatud juriidiline isik (§ 29² lg 10) ja selle käigus tuleb teavitada avalikkust ja korraldada avalikke väljapanekuid ja avalik arutelu (§ 29² lg 11).

Vt PlanS muutmise seadust Riigi Teatajas

Vt PlanS alates 1. juulist kehtivat tervikteksti Riigi Teatajas