Riigikohus tegi 8. mail otsuse kohtuasjas 3-3-1-9-14, milles võttis seisukoha Viru hotelli juurdeehitise ehk nn Viru Poja juhtumis kahjutasu maksmise osas. Kohus leidis, et Tallinna linnal tuleb hüvitada AS-le Viru Hotell kahju, mis tekkis Viru Poja ehitamist lubanud planeeringu kehtetuks tunnistamisest. Hüvitada ei tule samas kõiki kulutusi, mida AS Viru Hotell on aastate jooksul projekti realiseerimiseks teinud ega saamata jäänud tulu. Hüvitise kogusumma määramiseks saatis Riigikohus kohtuasja esimese astme kohtusse uuele arutamisele.

Vaidluse asjaolud

Viru Poeg oli Tallinnasse Viru hotelli juurde kavandatud 17-korruseline hoone, mille planeeringu kehtestas Tallinna linnavolikogu juba 1999. aastal. 2008. aastal tunnistas Tallinna Linnavolikogu detailplaneeringu Viru Poja rajamise osas kehtetuks, leides et planeering ei ole kooskõlas muutunud avaliku huviga ja et Viru hotelli juurdeehitus on muinsuskaitseliselt, samuti keskkonna- ja linnaehituslikult sobimatu. AS Hotell Viru vaidlustas Tallinna linna otsuse küll kohtus, ent kaotas. Nii Tallinna halduskohus kui ringkonnakohus leidsid, et linnal oli õigus muutunud avaliku huvi tõttu planeering kehtetuks tunnistada.

Võimalus haldusakt ülekaalukale avalikele huvidele tuginedes kehtetuks tunnistada tuleneb seadusest (haldusmenetluse seaduse § 66-67). Sel juhul tuleb aga hüvitada ka sellega tekitatud kahju. Uues vaidluses ongi küsimuse all, kas ja millises summas pidi Tallinna linn planeeringu kehtetuks tunnistamisel AS-le Viru Hotell kahjutasu maksma. Ettevõte esitas Tallinna linnale kahjunõude 161 713 843 krooni suuruse hüvitise saamiseks. Ettevõtte väitel tekkis kahju projekteerimisele, ehitusloa taotlemisele jm menetlustes osalemisele tehtud kuludest, ent osa sellest on ka saamata jäänud tulu, mis tekkis Viru Poja suhtes juba sõlmitud üürilepingu täitmata jätmise tõttu.

Riigikohtu seisukohad

Küsimus, kas AS-le Viru Hotell tuleb kahju hüvitada, sõltub Riigikohtu otsusest nähtuvalt suuresti sellest, kas AS Viru Hotell pidi kulutusi tehes saama usaldada, et planeering jääb kehtima. Kui ta pidi arvestama sellega, et planeering võidakse kehtetuks tunnistada, oli kulutuste tegemine tema enda äririsk ning sel juhul kahju hüvitamisele ei kuulu.

Haldusmenetluse seaduse kohaselt ei saa isik tugineda akti (antud juhul planeeringu) kehtimajäämise usaldusele juhul, kui juba seadusest tuleneb võimalus, et akt kehtetuks tunnistatakse. Planeerimisseadusest tulenebki võimalus planeeringu kehtetuks tunnistamiseks, ning seda võib kohalik omavalitsus (KOV) teha pelgalt põhjusel, et ta ei ole enam huvitatud planeeringu elluviimisest.

Riigikohus leidis, et KOV ei saa planeeringut siiski meelevaldselt kehtetuks tunnistada. Riigikohtu hinnangul tuleneb õigusnormidest planeeringu kehtimajäämisest huvitatud kinnistuomanikule õigustatud ootus, et tal on vähemalt lähiaastate jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamist mõistlik võimalus planeeringus sätestatud ehitusõigus realiseerida.

Riigikohtu hinnangul aitaks vaidlusi detailplaneeringute kehtetuks tunnistamise ja kaasneva kahju üle vältida see, kui seadustes  oleks kehtestatud tähtaeg, mille jooksul saab isik planeeringu kehtimajäämist usaldada ja mille möödumisel tekib KOV-l senisest lihtsam võimalus detailplaneering kehtetuks tunnistada. Detailplaneeringu realiseerimise tähtaja saab määrata ka detailplaneeringus endas.

See, et detailplaneeringud ei pea igavesti muutumatuna kehtima jääma, tuleneb juba planeeringute ülevaatamist reguleerivatest normidest. Planeerimisseadus ei reguleeri küll detailplaneeringute ülevaatamist, ent paneb KOV-dele kohustuse üldplaneeringute ülevaatamiseks iga 4 aasta järel (pärast kohalikke valimisi). Reeglina peaks üldplaneering, mis hõlmab kogu valla või linna territooriumi, olema püsivam dokument kui detailplaneering, mis hõlmab ainult üht või mõnda krunti. Riigikohus järeldab sellest, et KOV-l on õigus ka realiseerimata detailplaneering vähemalt 4 aastat pärast kehtestamist ümber vaadata, ning vajadusel kehtetuks tunnistada.

Isiku usaldus planeeringu kehtimajäämise suhtes ei saa Riigikohtu otsuse kohaselt kindlasti kesta edasi pärast seda, kui KOV on teda teavitanud, et asub planeeringut ümber vaatama (st kaalub selle kehtetuks tunnistamist). Seetõttu ei kuulunud antud juhul hüvitamisele kahju nende kulutuste osas, mille arendaja tegi pärast seda kui linn oli teda teavitanud planeeringu ülevaatamisest (2005. a juulis). See puudutab nii hilisemaid kulutusi menetlustes osalemisele, õigusabile kui meediale.

Riigikohtu seisukohad: hüvitamisele kuuluv kahju

Riigikohtu hinnangul said kulutused, mida AS Viru Hotell tegi planeeringu kehtimajäämise usaldusele tuginedes, seisneda kulutustes detailplaneeringu realiseerimiseks vajalike uuringute ja ehitusprojektide koostamiseks ning projekteerimisega seotud konsultatsioonideks inseneride ja arhitektidega. Samas ei pea linn hüvitama neid kulutusi, mille arendaja pidi tegema oma ehitusprojektis puuduste kõrvaldamiseks.

AS Viru Hotell nõudis ka saamata jäänud tulu hüvitamist, ent Riigikohus ei pidanud ka seda põhjendatuks. Hüvitamisele kuulub üksnes planeeringu kehtimajäämise usaldamise tõttu tekkinud kahju, ent juurdeehitise osas sõlmitud üürilepingu tulu saamata jäämise põhjuseks oli planeeringu kehtetuks tunnistamine.

Kokkuvõte ja järeldused

Riigikohtu lahend on oluline eelkõige kohalikele omavalitsustele, kellel on tekkinud vajadus mõne detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Viru Poja juhtum näitab, et kehtetuks tunnistamine (iseäranis kui see toimub avalike huvide tõttu) on õigustatud, ent kui isik on juba teinud planeeringu kehtimajäämist usaldades kulutusi, tuleb need talle hüvitada.

Riigikohtu otsus vähendab siiski KOV-de võimalikke riske detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel, kuna ütleb selgelt, et hüvitamisele ei kuulu mitte igasugune kahju, mida detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega on tekitatud – sh ei kuulu hüvitamisele saamata jäänud tulu, ehk arendaja ootus tulule, mida ta tulevikus kinnistult saada võib.

Riigikohtu otsus kohtuasjas 3-3-1-9-14